Капитальный ремонт — это прежде всего порядок
Отремонтировать жильё целиком — не сумма работ, а последовательность. Каждое ремесло открывает дорогу следующему и окончательно закрывает предыдущее. Канал, забытый перед обшивкой, оплачивается штробами в новой стене; плитка, уложенная до установки столярных изделий, оплачивается сколами. Порядок — не предпочтение бригады, а то, что определяет итоговую стоимость.
В этом и смысл генерального подрядчика, который берёт все виды работ. Один и тот же ответственный держит демонтаж, конструкции, коммуникации, перегородки, полы и отделку: никто никого не ждёт и никто не перекладывает вину за дефект на соседний подряд. Вы подписываете одну смету, а не семь.
Что обнаруживается при вскрытии, в Ницце
Старые дома в центре. Карре д'Ор, квартал Музыкантов, Симье, Либерасьон: перекрытия по деревянным балкам, кирпичные перегородки на гипсовом растворе, потолки по дранке. Такие перекрытия нельзя нагружать как бетонную плиту, а перегородка, которую считали лёгкой, иногда несёт перекрытие над собой. Сети часто ровесники дома — свинец, чугун, проводка без заземления — и меняются, пока всё вскрыто, но никогда после.
Резиденции 1960–70-х годов. Фаброн, Мон-Борон, север Ниццы: бетонный каркас, тонкие плиты, общие инженерные шахты. Звукоизоляцией приходится заниматься, как только ковролин меняют на твёрдое покрытие. Отопление иногда залито в плиту — вслепую её не сверлят.
Старая Ницца и Порт. Толстые стены, узкие лестницы, подъезды по переулкам, куда не проходит грузовик. Всё, что видно снаружи, требует заключения Архитектора зданий Франции. Вывоз строительного мусора и поставки готовят до первого удара кувалды, а не в тот же день.
А в любом доме, разрешение на строительство которого выдано до июля 1997 года, перед демонтажем полов, клеёв и коробов обязательна экспертиза на асбест. Это не лишняя формальность: именно она решает, займёт демонтаж два дня или две недели.
Сроки: что их определяет на самом деле
Это почти никогда не площадь. Это три вещи. Сначала административные сроки: голосование общего собрания, если затрагивается общая часть дома, предварительное заявление на работы, заключение Архитектора зданий Франции. Затем поставки: тёсаный камень, столярные изделия на заказ или настенная плитка ограниченной серии заказывают в момент составления сметы, а не в момент укладки. И наконец высыхание: стяжка, штукатурка, краска диктуют свой календарь, и попытка его подогнать видна в результате.
В графике, который прилагается к смете, эти три вида сроков разделены. Вы знаете, что зависит от нас, что от третьей стороны и что не зависит ни от кого.
Бюджет: что его сдвигает
Каждая позиция считается отдельно. Это не бухгалтерская форма, а инструмент выбора: вы видите, сколько стоит ванная, пол, столярные изделия, и решаете до подписания, а не посреди работ.
Неожиданности почти всегда родом из скрытого — ослабленная конструкция, сеть, выработавшая свой срок, давняя сырость. Поэтому на осмотре мы вскрываем то, что должно быть вскрыто, а то, что остаётся неясным, так и написано в смете, вместо того чтобы обнаружиться по ходу работ.