Una ristrutturazione completa è prima di tutto un ordine
Rifare un'abitazione da cima a fondo non è una somma di lavori, è una cronologia. Ogni mestiere apre il passaggio al successivo e chiude definitivamente il precedente. Un corrugato dimenticato prima della controparete si paga in tracce su un muro nuovo; una piastrellatura posata prima dei serramenti si paga in scheggiature. L'ordine non è una preferenza di cantiere, è ciò che decide il costo finale.
È la ragion d'essere di un'impresa che riunisce tutti i mestieri. Lo stesso responsabile tiene le demolizioni, la struttura, gli impianti, i tramezzi, i pavimenti e le finiture: nessuno aspetta nessuno, e nessuno scarica su un'altra impresa la responsabilità di un difetto. Lei firma un preventivo, non sette.
Che cosa si trova aprendo, a Nizza
Palazzi d'epoca del centro. Carré d'Or, quartiere dei Musiciens, Cimiez, Libération: solai su travetti in legno, tramezzi in mattoni murati a gesso, soffitti a incannicciato. Questi solai non si caricano come una soletta in calcestruzzo, e un tramezzo che si credeva leggero a volte sostiene il solaio di sopra. Gli impianti hanno spesso l'età del palazzo — piombo, ghisa, circuiti senza messa a terra — e si rifanno finché tutto è aperto, mai dopo.
Residenze degli anni '60 e '70. Fabron, il Mont Boron, Nizza nord: struttura in calcestruzzo, solette sottili, cavedi tecnici comuni. L'acustica diventa un tema non appena una moquette lascia il posto a un pavimento duro. Il riscaldamento è talvolta annegato nella soletta, che non si fora alla cieca.
Vieux-Nice e Porto. Muri spessi, scale strette, accessi da vicoli dove un camion non passa. Tutto ciò che si vede dall'esterno dipende dal parere dell'Architecte des Bâtiments de France. Lo sgombero delle macerie e l'approvvigionamento si preparano prima del primo colpo di mazza, non il giorno stesso.
E in ogni edificio con permesso di costruire anteriore al luglio 1997 è obbligatoria una verifica dell'amianto prima dei lavori, non appena si rimuovono pavimenti, colle o condotti. Non è una formalità in più: è ciò che decide se la rimozione si fa in due giorni o in due settimane.
Tempi: che cosa li decide davvero
Non è quasi mai la superficie. Sono tre cose. Primo, i tempi amministrativi: un voto in assemblea per toccare una parte comune, una dichiarazione preventiva di lavori, il parere dell'Architecte des Bâtiments de France. Secondo, gli approvvigionamenti: una pietra da taglio, un serramento su misura o un rivestimento di serie limitata si ordinano al momento del preventivo, non al momento della posa. Terzo, l'asciugatura: un massetto, un intonaco, una pittura impongono il loro calendario, e forzarlo si vede nel risultato.
Il cronoprogramma che alleghiamo al preventivo distingue queste tre nature di attesa. Così sa che cosa dipende da noi, che cosa dipende da un terzo e che cosa non dipende da nessuno.
Budget: che cosa lo fa variare
Ogni voce è quantificata a parte. Non è una presentazione contabile, è uno strumento di scelta: lei vede quanto costa un bagno, un pavimento, un serramento, e decide prima di firmare, non a metà cantiere.
Le sorprese vengono quasi sempre da ciò che era nascosto: una struttura indebolita, un impianto vetusto, un'umidità antica. Durante il sopralluogo apriamo quindi ciò che va aperto, e ciò che resta incerto è scritto come tale nel preventivo invece di essere scoperto in corso d'opera.