Lo que el urbanismo autoriza, y lo que impone
Antes de dibujar, se mira lo que el municipio permite. El plan urbanístico municipal (PLU) fija la ocupación en planta edificable, las alturas, los retranqueos respecto a los linderos y a veces el aspecto de las fachadas y de las cubiertas. Una ampliación perfectamente dibujada pero que rebasa la ocupación autorizada no existirá: es, por tanto, lo primero que hay que comprobar, no lo último.
Vienen después los umbrales. Por regla general, una ampliación que crea más de 5 m² y hasta 20 m² de superficie construida o de ocupación en planta se resuelve con una declaración previa; por encima, con una licencia de obras. En las zonas urbanas cubiertas por un plan urbanístico municipal, ese umbral de 20 m² sube a 40 m². Y cuando la superficie total de la vivienda pasa de 150 m² después de las obras, recurrir a un arquitecto se vuelve obligatorio para los particulares.
En Niza se añade un tercer filtro: en los perímetros protegidos y en el entorno de los monumentos, el Architecte des Bâtiments de France emite un dictamen que es vinculante, y su tramitación alarga el calendario. En las alturas, las servidumbres de vistas y las reglas de pendiente pesan tanto como el PLU.
Montamos el expediente, lo presentamos y seguimos la tramitación. La obra no empieza antes de que la autorización esté concedida y sea firme: es la única manera de no construir algo que después habrá que deshacer.
Abrir un muro de carga: lo que ocurre realmente
Unir la ampliación a la casa supone casi siempre abrir. Un muro de carga no se perfora: se sustituye, localmente, por una estructura que recoge la misma carga. El orden es invariable y no admite ningún atajo. El detalle del método — estudio de estructura, apeo, viga, transmisión de cargas — está en nuestra página albañilería y apertura de muro de carga.
Primero se apea, a un lado y a otro, trasladando la carga a un apoyo capaz de recibirla — lo que significa que también se mira lo que hay bajo el forjado, no solo encima. Después se abre, se coloca el dintel o la viga, se calza, se ancla, y los puntales no se retiran hasta que se ha obtenido el fraguado. Entre el apeo y la retirada de los puntales pasan días, no horas.
El dimensionado de esa viga no es solo cuestión de experiencia: se calcula a partir de las cargas realmente recogidas. Cuando la obra lo exige, interviene una oficina técnica de estructuras, y su estudio forma parte de la documentación entregada. Es también lo que tranquiliza a un notario o a un comprador años después.
Injertar sin que el encuentro se vea
Dos construcciones de edades distintas no se mueven igual. Lo antiguo ha terminado de asentar, lo nuevo empieza. Por eso la unión se trata como un punto técnico en sí mismo: cimentación adaptada a lo que existe, desolidarización o enlace según los casos, y tratamiento de la junta para que una grieta de encuentro no acabe firmando la ampliación al cabo de dos inviernos.
Viene después todo lo que se ve. La cubierta debe encontrarse sin puntos débiles: lima hoya, babero, recuperación del alero de tejas. Los revocos deben unirse sin línea. Los huecos nuevos deben retomar las proporciones de los antiguos, porque si no la fachada se lee como dos casas pegadas. Y en un edificio antiguo, la piedra del recercado, el tono del revoco y la teja se eligen en el lugar, con la luz del sitio, no sobre una carta de colores.
El aislamiento, las instalaciones y los pasos de canalizaciones se colocan durante esta fase, antes de cerrar. Una canalización olvidada en una ampliación nueva se paga en rozas sobre un muro que no tiene seis meses.
El calendario real de una ampliación
Un proyecto de ampliación se cuenta en dos tiempos muy desiguales. El primero es administrativo: medición, planos, presentación del expediente, tramitación, y el plazo de recurso de terceros que corre desde la exposición pública de la autorización. Ese tiempo no depende ni de usted ni de nosotros, y es casi siempre el que domina el calendario.
El segundo es la obra en sí, que sigue un orden estricto: movimiento de tierras y cimentación, estructura, cubierta, carpintería para dejar la ampliación a cubierto y cerrada, y después instalaciones, aislamiento, tabiques y acabados. Cada etapa cierra la anterior. Un muro no se cierra antes de que haya pasado por él lo que tiene que pasar.
El calendario que se adjunta al presupuesto separa esos dos tiempos y distingue lo que depende de nosotros de lo que depende de un tercero. Al firmar, usted sabe dónde están las esperas y cuáles se pueden comprimir.
