Lo que un plano resuelve antes de la obra
Un plano no sirve para quedar bonito en una pantalla. Sirve para decidir, sobre el papel, cuestiones que resolver en obra costaría caro: por dónde pasa el desagüe, qué tabique puede caer, dónde ganar los quince centímetros que hacen utilizable un baño, cómo abrir sin debilitar.
Levantamos el estado actual en el lugar, con las medidas reales y no con las del plano original — en un edificio antiguo la diferencia llega con frecuencia a varios centímetros. Después dibujamos el estado proyectado: tabiques, instalaciones, puntos de agua, electricidad, huecos. Es ese juego de planos el que sirve luego de base al presupuesto y a la obra, y es la razón por la que el presupuesto se ajusta a lo ejecutado.
Declaración previa o licencia: qué se pide, y cuándo
Todo lo que se queda dentro y no cambia ni la fachada, ni los huecos, ni la superficie no necesita ninguna autorización urbanística. En cuanto se modifica el aspecto exterior —una ventana, una contraventana, una barandilla, el color de un revoco— hace falta una declaración previa. Por encima de los umbrales de superficie creada, o para una ampliación significativa, es una licencia de obras.
En Niza se añaden dos cosas. En los perímetros protegidos —Vieux-Nice, entorno de monumentos—, el Architecte des Bâtiments de France emite un dictamen que es vinculante, y su tramitación alarga los plazos. Y en una comunidad de propietarios, una autorización urbanística no sustituye nunca a una votación en junta: las dos son necesarias, y no se piden en el mismo momento.
Montamos el expediente, lo presentamos y seguimos la tramitación. Usted no tiene que aprenderse la normativa urbanística para reformar su piso.
Dirección de obra: quién hace qué
Diseñar y ejecutar son dos oficios distintos. La dirección de obra consiste en poner el segundo al servicio del primero: consultar, comparar, planificar, controlar lo que se hace, comprobar las certificaciones de obra, organizar la recepción y seguir la subsanación de los reparos.
Cuando asumimos las dos, el plano y la obra no se contradicen — lo que se ha dibujado es lo que se ejecuta, y lo ejecutan los mismos equipos. Cuando usted ya tiene un arquitecto, intervenimos en ejecución: valoramos su proyecto y lo realizamos, sin volver a dibujar lo que ya está cerrado.
Lo que se decide temprano y no se recupera
La altura libre después del trasdosado y del falso techo. El sentido de colocación de un suelo, que da la perspectiva de una enfilada de estancias. La posición exacta de un punto de agua, que decide la pendiente del desagüe. La ubicación de los interruptores, que decide el confort diario durante veinte años.
Esas decisiones se toman sobre plano, en frío, antes de que caiga el primer muro. Es el momento en que una hora de reflexión vale una semana de obra.